Συχνά έρχονται πελάτες στο γραφείο και μου ζητούν να αναλάβω τη μεταβίβαση κάποιου ακινήτου τους στην Ελλάδα. Άλλοι θέλουν να το πουλήσουν, άλλοι να το δώσουν στο παιδί τους και κάποιοι να το χαρίσουν σε κάποιον συγγενή. Το πρώτο πράγμα που πάντα ρωτάω είναι “είστε εντάξει με τις φορολογικές σας υποχρεώσεις;” και τις περισσότερες φορές παίρνω την απάντηση “φυσικά, πληρώνω πάντα τους φόρους μου εγκαίρως” ή “μα δεν έχω φορολογικές υποχρεώσεις, ένα χωράφι έχω μόνο στην Ελλάδα“.
Μετά από χρόνια εμπειρίας σε υποθέσεις ακινήτων, πήρα τελικά την απόφαση να γράψω αυτό το άρθρο ελπίζοντας ότι θα διαφωτίσει όλους μας για το ποιες είναι οι φορολογικές μας υποχρεώσεις όταν έχουμε κάποιο ακίνητο στην Ελλάδα. Σε αντίθεση με το τί πιστεύουν πολλοί από εμάς, το είδος του ακινήτου που έχουμε είναι τις περισσότερες φορές αδιάφορο. Αυτό που φορολογείται από το Ελληνικό Κράτος είναι η ιδιοκτησία μας και το “τεκμαιρόμενο εισόδημα” που θεωρείται ότι έχουμε επειδή υπάρχει κάποιο ακίνητο στο όνομά μας. Το είδος του δικαιώματος επίσης δεν είναι απαραίτητο να είναι η πλήρης κυριότητα. Φορολογείται και η επικαρπία, όπως φορολογείται η εκμίσθωση. Όσο παράδοξο και αν ακούγεται αυτό σε πολλούς από εμάς, παραμένει υποχρεωτικό και αυτή είναι η ουσία. Είτε έχετε ένα πολυτελές διαμέρισμα, είτε ένα παλιό πέτρινο σπίτι από τον παππού και τη γιαγιά, είτε ένα απλό χωράφι που δεν το καλλιεργείτε κιόλας, θα πρέπει να το δηλώσετε στο έντυπο Ε9 (δήλωση ακίνητης περιουσίας) και μάλιστα από τη στιγμή που το αποκτήσατε. Ακόμη και το μικρό στούντιο που ίσως έχετε στην Ελλάδα για να μένετε κάπου όταν έρχεστε διακοπές (που ενδεχομένως σας κοστίζει στη συντήρηση πολύ περισσότερο από όσο αξίζει), ακόμη και αυτό πρέπει να το δηλώσετε. Και για όσο χρονικό διάστημα σας ανήκει, θα πρέπει να υποβάλλετε δήλωση φόρου εισοδήματος (Ε1) και μάλιστα κάθε χρόνο. Γιατί; Επειδή η κυριότητα ακινήτου συχνά αντιμετωπίζεται ως “τεκμαρτό εισόδημα” από το Ελληνικό Κράτος. Μπορεί να το βρίσκετε παράλογο (και εγώ μαζί σας) αλλά δεν έχει καμία σημασία: όταν κανείς έχει απέναντί του το Κράτος, ε ναι λοιπόν, το Κράτος έχει σχεδόν πάντα δίκιο.
Τί συμβαίνει λοιπόν αν δε γνωρίζατε ότι έπρεπε να υποβάλλετε φορολογική δήλωση στην Ελλάδα ή αν απλά αρνείστε να το κάνετε γιατί το θεωρείτε άδικο ή λανθασμένο; Ας επιστρέψουμε για λίγο σε εκείνους τους πελάτες που σας ανέφερα στην αρχή, οι οποίοι μου δηλώνουν πως “φυσικά, πληρώνω όλους τους φόρους μου εγκαίρως“. Με προσλαμβάνουν λοιπόν, ετοιμάζω το φάκελλό τους, παίρνω στα χέρια μου το πληρεξούσιο που θα μου επιτρέψει να χειριστώ την υπόθεσή τους, και ρίχνομαι στη δουλειά.. Εκδίδω όλα τα πιστοποιητικά που απαιτούνται για να μεταβιβαστεί το ακίνητό τους και έρχεται επιτέλους η στιγμή να πάω στην Εφορία για να καταθέσω τις δηλώσεις φόρου μεταβίβασης, ή γονικής παροχής ή δωρεάς. Και τότε ακούω τη γνωστή και παλιά ιστορία:”Ο πελάτης σας δεν έχει υποβάλλει δηλώσεις φόρου εισοδήματος για τα τελευταία πέντε χρόνια” ή “ο πελάτης σας δεν έχει υποβάλλει Ε9 για να δηλώσει την ιδιοκτησία του” ή στην χειρότερη των περιπτώσεων ακούω και τα δύο. Μήπως θα θέλατε να μαντέψετε τί συμβαίνει όταν τηλεφωνώ στον πελάτη μου για να του εξηγήσω ότι όχι μόνο πρέπει να πληρώσει την αμοιβή μου για να συντάξω και υποβάλλω αναδρομικές φορολογικές δηλώσεις αλλά και ότι θα επιβαρυνθεί με αναδρομικούς φόρους και πρόστιμα;
Πιστέψτε με όταν σας λέω ότι το κόστος του να είμαστε συνεπείς με τις φορολογικές μας υποχρεώσεις είναι πολύ μικρότερο από το κόστος του να συμμορφωθούμε με αυτές αργότερα. Στοιχίζει λιγότερο, απλοποιεί τα πράγματα για όλους τους εμπλεκόμενους με την υπόθεση (τον πελάτη, τα παιδιά του, το δικηγόρο του ή όποιον εν πάσει περιπτώσει πρέπει να διαχειριστεί το συγκεκριμένο ακίνητο) και προστατεύει τον ιδιοκτήτη από μελλοντικές σοβαρές και δυσμενέστατες συνέπειες (όπως για παράδειγμα η κατάσχεση του ακινήτου για χρέη στο Ελληνικό Δημόσιο). Αν λοιπόν έχετε ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα (είτε πρόκειται για σπίτι, είτε για διαμέρισμα, για οικόπεδο ή αγροτεμάχιο), είναι πολύ πιθανό ότι έχετε ποικίλες φορολογικές υποχρεώσεις. Η πληρωμή του φόρου ακίνητης περιουσίας σας κάθε χρόνο (που παρεπιμπτόντως αλλάζει διαρκώς όνομα, κάποτε λεγόταν ΦΑΠ, τώρα λέγεται ΕΝΦΙΑ και ποιος ξέρει πώς θα λέγεται του χρόνου…) δε σας απαλλάσσει από τις φορολογικές σας υποχρεώσεις. Ο φόρος εισοδήματος και ο φόρος ακίνητης περιουσίας είναι δύο τελείως διαφορετικοί φόροι που ωστόσο πολύ συχνά συνυπάρχουν. Αν δε γνωρίζετε με βεβαιότητα τις φορολογικές σας υποχρεώσεις, ρωτήστε το δικηγόρο ή το λογιστή σας. Μη στηρίζεστε στις συμβουλές του θείου, της θείας, του ξαδέλφου, της γιαγιάς ή του φίλου σας (το ότι ζουν στην Ελλάδα, δε σημαίνει απαραίτητα ότι γνωρίζουν κιόλας). Σίγουρα έχουν καλή πρόθεση, όμως αν κάνουν λάθος, το κόστος θα το πληρώσετε εσείς και όχι εκείνοι.
Οι φορολογικοί νόμοι στην Ελλάδα αναθεωρούνται και αλλάζουν διαρκώς τα τελευταία χρόνια. Η οικονομική κρίση αναγκάζει τις εκάστοτε Κυβερνήσεις στην Ελλάδα να αναζητούν εύκολους τρόπους για να αυξήσουν τα δημόσια έσοδα και η φορολόγηση είναι δυστυχώς σχεδόν πάντα το εργαλείο που επιλέγουν. Ακόμη και την ώρα που γράφεται το άρθρο αυτό, δεν αποκλείεται τα πράγματα να αλλάζουν, οι νόμοι να αναθεωρούνται. Η συμβουλή μου λοιπόν σε όλους εσάς που έχετε οποιοδήποτε δικαίωμα σε ακίνητο στην Ελλάδα (είτε το ακίνητο είναι δικό σας, είτε το εκμισθώνετε, είτε είναι κενό, είτε έχετε δικαίωμα επικαρπίας), επικοινωνήστε με το δικηγόρο ή το λογιστή σας και βεβαιωθείτε ότι κάνετε όλα όσα απαιτούνται. Όπως συνηθίζει να λέει και ο πατέρας μου “Καλύτερα να μετανοιώνεις για κάτι που έκανες παρά για κάτι που δεν έκανες“.